Lakáspolitika: Magyarország rosszabbul teljesít
– Az elmúlt öt évben a lakáspiacot az elit, a felső 15-20 százalék portfóliódöntései mozgatták. Úgy találták, hogy a lakásvásárlás az a biztonságos befektetés, amely jövedelmük és megtakarításaik számára a legnagyobb hozamot ígéri. Az árversenyt nem bírja velük a középosztály nagyobb része – így véli Hegedüs József közgazdász, szociológus, a Városkutatás Kft. ügyvezetője. A kutatási adatok ugyanakkor azt mutatják: egyre szélesebb az a társadalmi csoport, amelynek ugyan van jövedelme, többé-kevésbé a lakásviszonyai is rendezettek, de a helyzete igen labilis. Ezeknek az embereknek érdemleges megtakarításuk nincs, és bármilyen váratlan kockázat – a munkahely elveszítése, válás, betegség – előidézheti azt a veszélyt, hogy kiesnek a középosztályból, a létminimum alá csúsznak.
– A Fidesz, illetve a hozzá közel álló szakértők megnyilvánulásai egyértelműen arra utalnak, hogy 2010 óta az Orbán-rezsim szociálpolitikájának célja az erős középosztály kialakítása, és ezt szolgálná a legalsó társadalmi csoportok szociális juttatásainak megkurtítása is – fejtegeti Hegedüs József. A lakáspolitikai gyakorlat azonban két ponton is eltér a mestertervtől – már ha tényleg van ilyen. Az egyik, hogy valójában csak a legfelső réteg erősödik, miközben a középosztály zöme lejjebb csúszik. A másik, hogy a politikai nyomás hatására a rezsimnek időnként meg kell hallania azoknak a szavát, akiknek a helyzete elviselhetetlen: ezt bizonyította az Állami Eszközkezelő Társaság létrehozása is, amely a legsérülékenyebb devizahitelesektől 35 ezer bedőlt lakáshitelt vett át. Ez a szakértő szerint jelent némi reményt arra, hogy a hatalom kénytelen-kelletlen a jövőben is lépni fog a lecsúszó rétegek érdekében.
Hegedűs JózsefHegedüs József a Tárki közelmúltban megjelent tanulmánykötetében, a Társadalmi riportban elemzést közölt kollégáival, Somogyi Eszterrel és Teller Nórával a hazai lakáspiacról. Ebből kitűnik, hogy a legfőbb tendenciák azonosak az Európai Unió posztszocialista tagállamaiban, amelyek demográfiai-társadalmi összetételét a Világbank sommásan így összegezte: öreg és szegény. Ezekben az országokban mindössze három százalék körüli a közösségibérlakás-szektor aránya, így az alacsonyabb jövedelmű háztartások a rosszabb minőségű magánbérletekbe és a leromló önkormányzati lakásokba kényszerülnek. A térség lakásfinanszírozási rendszereiben a hitelek GDP-n belüli aránya 18 százalék, csaknem harmada a 47 százalékos EU-átlagnak. Ez kulcsfontosságú adat, mert az életpálya elején álló fiataloknak nyilván nem áll rendelkezésükre megfelelő felhalmozás, tehát kölcsönből tudnak lakáshoz jutni – ha egyáltalán.
Magyarország nagyjából illeszkedik a kelet-közép-európai trendhez, de a lakáspolitikai indikátorok terén – legyen szó akár a háztartások jövedelméről, a túlzsúfolt lakások számáról, a súlyos lakhatási gondokkal küzdő népesség arányáról vagy a hátralékos háztartásokról – rosszabbul teljesít.
Misetics Bálint szociálpolitikai szakértő, A Város Mindenkié civilszervezet egyik alapítója szerint nem az ország gyengébb gazdasági teljesítménye felelős azért, hogy a hazai számok rosszabbak a többi visegrádi ország indikátorainál, egyes esetekben a román adatoknál is. Ez szerinte inkább az elhibázott – már a rendszerváltás óta téves – lakáspolitika számlájára írható. Misetics álláspontja: indokolatlan, hogy az elmúlt harminc évben a lakáspolitikai kiadásokat folyamatosan a tulajdonszerzésre és a lakásépítésre szánt források dominálták, miközben elhanyagolták a közösségibérlakás-szektor fejlesztését, a lakásfenntartás támogatását.
Misetics BálintA szociálpolitikus szerint lakáspolitika valójában nincs is Magyarországon, a megszokott, járt út követése jellemző a Kádár-korszakból örökölt szocpol intézményétől egészen annak mai formájáig, a csokig. Ezek a hozzájárulások beépültek a magyar társadalom elvárásaiba, miközben a források elosztása – ha nem is egyenlő mértékben – igazságtalan volt és maradt, hiszen a közpénzekből folyamatosan a vagyonosabb rétegeknek jutott több. A tőketámogatások jelentős része ráadásul nem a megsegíteni kívánt háztartásoknak jut, hanem az ingatlanfejlesztőknek, hiszen a közpénzből adott juttatás beépül az árba. Ennek az árfelhajtó hatásnak a következtében azok a háztartások, amelyek nem jutnak támogatásokhoz, a kiindulási állapotnál is sokkal rosszabb helyzetbe kerülnek. 2015 után a lakásárak az országban harminc százalékkal nőttek, ami egy átlagos otthon költsége esetén több a csok összegénél.
Időről időre felmerül a kérdés: nem lehetséges-e, hogy Budapesten már olyan ingatlanpiaci árbuborék alakult ki, amely bármelyik pillanatban kipukkadhat? Hegedüs József arra figyelmeztet, hogy a magyarországi ingatlanárak nemcsak a nyugat-európaiaknál alacsonyabbak, de a visegrádi országok átlagát sem érik el. Látszik, hogy a vásárlások hátterében szinte csak az elit hatalmi és gazdasági ereje áll, és ezt a folyamatot átmenetileg erősíti, hogy kifut a lakások áfakedvezménye. A piac egészséges működése mögül hiányzik egy nagyon fontos réteg vásárlóereje: azoké a képzett és aktív fiataloké, akik külföldre mentek.
De mi történik azokkal, akik maradnak, miközben nem tudnak új lakást vásárolni és a bérletidíj-versenyben sem tudnak részt venni? A tanulmányból az alsó 40 százalék adatai is kirajzolódnak. Vannak, akik a leromló önkormányzati lakásokban élnek, amelyek száma egyre csökken. Helyzetük több mint kockázatos, 38 százalékuk fizetési hátralékban van – az elmúlt öt év mindegyikében ezer-ezer lakásból lakoltattak ki családokat. A magán-bérlakáspiacon szakértők szerint 2015 óta 200 százalékkal nőttek az árak, így azok, akik kénytelenek lakást bérelni, gyakran csak egy-egy szobát vesznek ki, illetve a perifériákon megjelent a szubstandard – például fürdőszoba és vécé nélküli albérletek – kínálat is.
A lecsúszó rétegekhez csatlakozik a devizahitelesek számottevő része. A végtörlesztés a módosabb 15-20 százalék esélye volt, míg a Nemzeti Eszközkezelő öt százaléknak a gondját oldotta meg. Szakértői becslések azt írják, 2009-ben a jelzáloghitelesek 20-25 százaléka veszítette el a lakását, míg egy 2015-ös adatfelvétel szerint 32 százalék küzd megfizethetőségi gondokkal. Idén, amikor pörög a lakáspiac, várhatóan több ezer adós veszíti el otthonát.
– A politikának előbb-utóbb szembe kell néznie a valósággal a lakáspolitikában is – mondja Hegedüs József. Úgy véli, a városi alsó középosztály lecsúszása robbanásveszélyes helyzetet teremthet, hiszen az Orbán-rendszer elleni tiltakozásnak ők adják a tömegbázisát. Igaz, egyes elhagyatott kistelepüléseken még rosszabb a helyzet, az elviselhetetlenség határát súrolja a szegénység.
Misetics Bálint abban bízik, hogy a politikához a munkaerőpiac felől érkezik meg a figyelmeztetés: így vagy úgy ideje megteremteni a közösségi lakásszektort. Az ugyanis, hogy a magyarok döntő többsége saját tulajdonú otthonban él, miközben nincsenek megfizethető bérlakások, fékezi a mobilitást. Egyes régiókban munkanélküliség, másutt munkaerőhiány van, de költözni az sem tud, aki szeretne.
– A lényeg, hogy a közpénzt, amit az állam támogatásként tesz a rendszerbe, ne lehessen magántőkeként kimenekíteni – állítja Hegedüs József. Mindegy, hogy szociális bérlakásba, bérlakásba, önkormányzati vagy szövetkezeti tulajdonba mennek az állami források, kizárólag olyan modelleket kell támogatni, amelyekből mindenki csak azt a pénzt – legfeljebb annak profitját – veheti ki, amit maga tett be.
A Városkutatás Kft. ügyvezetője szerint se szeri, se száma a világszerte kiválóan működő önkormányzati és szövetkezeti modelleknek. Ezek tulajdonosként, lakáskiadóként is tevékenykednek, és gyakran a piaci árak alatt adják ki a lakásokat a rászorulóknak. Jellemző az is, hogy a nagyobb ingatlanfejlesztők a szükséges engedélyeket csak akkor kapják meg, ha az általuk épített lakások húsz százaléka a megfizethető kategóriába tartozik. Franciaországban például számottevő bírságot fizetnek azok az önkormányzatok, amelyek nem gondoskodnak arról, hogy a frissen épült lakások egyötöde a segélyezett rétegekhez kerüljön. E megoldás elkerülhetővé teszi a gettók kialakulását is.
A Városkutatás Kft. néhány éve tanulmányban javasolta szociális bérlakásokat kezelő intézmények létrehozását. Ezek a piac kínálatából bérelnének – a tulajdonosoknak adott megfelelő garanciákkal –, és a lakásokat támogatott áron adnák ki rászorulóknak: a magánbérlakás-piacot állítanák a szociálpolitika szolgálatába. Hegedüs József szerint valójában nincs is más választás, ha valaki ma Magyarországon akar megvalósítani értelmes szociálislakás-politikát.
A szociálpolitikus Misetics Bálint a lakásfenntartás támogatásának országos rendszerét teremtené újra azoknak, akiknek most még van hol lakniuk, de a helyzetük bizonytalan. Azt mondja, már a 2015-ben megszüntetett rendszer sem volt kielégítő, de abból a települési támogatásból, amit helyette vezettek be, kevesebb ember és kisebb összegben részesül, az elosztás pedig igazságtalan. Ráadásul ez alig hozzáférhető a kisebb és hátrányosabb helyzetű településeken, tehát éppen ott, ahol a legnagyobb szükség volna rá. A lakásfenntartási támogatásnak – amely minden jóléti állam lakáspolitikájának kiemelt terepe – a háztartások teherbíró képességével arányosan támogatnia kellene a bérleti díjakat és a rezsiköltségeket, benne a fűtés árát is.
Misetics egy országos adósságkezelési szolgáltatás létrehozása mellett kardoskodik, és fontosnak tartja, hogy sikerüljön megakadályozni a maradék önkormányzati bérlakásállomány pusztulását. Azt mondja, legalább annak elejét kellene venni, hogy az önkormányzatok elkótyavetyéljék a bérlakásvagyont, vagy rokonoknak, barátoknak játsszák ki. E lakásállomány közvagyon, amit jól meghatározott közcélokra kell felhasználni.
