Lakáspolitika: Magyarország rosszabbul teljesít

2019. január 22. 07:08 - szerző: Barát József

A lakások iránti kereslet Magyarországon erős, ami fokozza az építési kedvet. Ez hajtja az építőipart, vele meg a GDP növekedését. Így írt decemberben az Ingatlan.com elemzője, konstatálva: Budapesten több mint ötezer lakást kínálnak eladásra az építtetők, vidéken négyezer otthon vár gazdára. A fővárosban az új lakások átlagos négyzetméterára 769 ezer, míg országosan 445 ezer forint. Idén várhatóan több mint húszezer lakást adnak át, amiből az következhet, hogy ugyanannyiért az eddiginél jobb körülményeket kaphatnak azok, akik albérletet keresnek. Látszólag csupa jó hír. A lelkesedést lehűtheti, hogy az új lakások döntő többségét befektetési céllal vásárolják, a magánbérlakások piacán pedig nem azért nőnek az árak, mert a bérlőknek van pénzük, hanem azért, mert nincs elég. És reménytelen, hogy lakáshoz jussanak.

– Az elmúlt öt évben a lakáspiacot az elit, a felső 15-20 százalék portfóliódöntései mozgatták. Úgy találták, hogy a lakásvásárlás az a biztonságos befektetés, amely jövedelmük és megtakarításaik számára a legnagyobb hozamot ígéri. Az árversenyt nem bírja velük a középosztály nagyobb része – így véli Hegedüs József közgazdász, szociológus, a Városkutatás Kft. ügyvezetője. A kutatási adatok ugyanakkor azt mutatják: egyre szélesebb az a társadalmi csoport, amelynek ugyan van jövedelme, többé-kevésbé a lakásviszonyai is rendezettek, de a helyzete igen labilis. Ezeknek az embereknek érdemleges megtakarításuk nincs, és bármilyen váratlan kockázat – a munkahely elveszítése, válás, betegség – előidézheti azt a veszélyt, hogy kiesnek a középosztályból, a létminimum alá csúsznak.

– A Fidesz, illetve a hozzá közel álló szakértők megnyilvánulásai egyértelműen arra utalnak, hogy 2010 óta az Orbán-rezsim szociálpolitikájának célja az erős középosztály kialakítása, és ezt szolgálná a legalsó társadalmi csoportok szociális juttatásainak megkurtítása is – fejtegeti Hegedüs József. A lakáspolitikai gyakorlat azonban két ponton is eltér a mestertervtől – már ha tényleg van ilyen. Az egyik, hogy valójában csak a legfelső réteg erősödik, miközben a középosztály zöme lejjebb csúszik. A másik, hogy a politikai nyomás hatására a rezsimnek időnként meg kell hallania azoknak a szavát, akiknek a helyzete elviselhetetlen: ezt bizonyította az Állami Eszközkezelő Társaság létrehozása is, amely a legsérülékenyebb devizahitelesektől 35 ezer bedőlt lakáshitelt vett át. Ez a szakértő szerint jelent némi reményt arra, hogy a hatalom kénytelen-kelletlen a jövőben is lépni fog a lecsúszó rétegek érdekében.

Hegedűs József

Hegedüs József a Tárki közelmúltban megjelent tanulmánykötetében, a Társadalmi riportban elemzést közölt kollégáival, Somogyi Eszterrel és Teller Nórával a hazai lakáspiacról. Ebből kitűnik, hogy a legfőbb tendenciák azonosak az Európai Unió posztszocialista tagállamaiban, amelyek demográfiai-társadalmi összetételét a Világbank sommásan így összegezte: öreg és szegény. Ezekben az országokban mindössze három százalék körüli a közösségibérlakás-szektor aránya, így az alacsonyabb jövedelmű háztartások a rosszabb minőségű magánbérletekbe és a leromló önkormányzati lakásokba kényszerülnek. A térség lakásfinanszírozási rendszereiben a hitelek GDP-n belüli aránya 18 százalék, csaknem harmada a 47 százalékos EU-átlagnak. Ez kulcsfontosságú adat, mert az életpálya elején álló fiataloknak nyilván nem áll rendelkezésükre megfelelő felhalmozás, tehát kölcsönből tudnak lakáshoz jutni – ha egyáltalán.

Magyarország nagyjából illeszkedik a kelet-közép-európai trendhez, de a lakáspolitikai indikátorok terén – legyen szó akár a háztartások jövedelméről, a túlzsúfolt lakások számáról, a súlyos lakhatási gondokkal küzdő népesség arányáról vagy a hátralékos háztartásokról – rosszabbul teljesít.

Misetics Bálint szociálpolitikai szakértő, A Város Mindenkié civilszervezet egyik alapítója szerint nem az ország gyengébb gazdasági teljesítménye felelős azért, hogy a hazai számok rosszabbak a többi visegrádi ország indikátorainál, egyes esetekben a román adatoknál is. Ez szerinte inkább az elhibázott – már a rendszerváltás óta téves – lakáspolitika számlájára írható. Misetics álláspontja: indokolatlan, hogy az elmúlt harminc évben a lakáspolitikai kiadásokat folyamatosan a tulajdonszerzésre és a lakásépítésre szánt források dominálták, miközben elhanyagolták a közösségibérlakás-szektor fejlesztését, a lakásfenntartás támogatását.

Misetics Bálint

A szociálpolitikus szerint lakáspolitika valójában nincs is Magyarországon, a megszokott, járt út követése jellemző a Kádár-korszakból örökölt szocpol intézményétől egészen annak mai formájáig, a csokig. Ezek a hozzájárulások beépültek a magyar társadalom elvárásaiba, miközben a források elosztása – ha nem is egyenlő mértékben – igazságtalan volt és maradt, hiszen a közpénzekből folyamatosan a vagyonosabb rétegeknek jutott több. A tőketámogatások jelentős része ráadásul nem a megsegíteni kívánt háztartásoknak jut, hanem az ingatlanfejlesztőknek, hiszen a közpénzből adott juttatás beépül az árba. Ennek az árfelhajtó hatásnak a következtében azok a háztartások, amelyek nem jutnak támogatásokhoz, a kiindulási állapotnál is sokkal rosszabb helyzetbe kerülnek. 2015 után a lakásárak az országban harminc százalékkal nőttek, ami egy átlagos otthon költsége esetén több a csok összegénél.

Időről időre felmerül a kérdés: nem lehetséges-e, hogy Budapesten már olyan ingatlanpiaci árbuborék alakult ki, amely bármelyik pillanatban kipukkadhat? Hegedüs József arra figyelmeztet, hogy a magyarországi ingatlanárak nemcsak a nyugat-európaiaknál alacsonyabbak, de a visegrádi országok átlagát sem érik el. Látszik, hogy a vásárlások hátterében szinte csak az elit hatalmi és gazdasági ereje áll, és ezt a folyamatot átmenetileg erősíti, hogy kifut a lakások áfakedvezménye. A piac egészséges működése mögül hiányzik egy nagyon fontos réteg vásárlóereje: azoké a képzett és aktív fiataloké, akik külföldre mentek.

De mi történik azokkal, akik maradnak, miközben nem tudnak új lakást vásárolni és a bérletidíj-versenyben sem tudnak részt venni? A tanulmányból az alsó 40 százalék adatai is kirajzolódnak. Vannak, akik a leromló önkormányzati lakásokban élnek, amelyek száma egyre csökken. Helyzetük több mint kockázatos, 38 százalékuk fizetési hátralékban van – az elmúlt öt év mindegyikében ezer-ezer lakásból lakoltattak ki családokat. A magán-bérlakáspiacon szakértők szerint 2015 óta 200 százalékkal nőttek az árak, így azok, akik kénytelenek lakást bérelni, gyakran csak egy-egy szobát vesznek ki, illetve a perifériákon megjelent a szubstandard – például fürdőszoba és vécé nélküli albérletek – kínálat is.

Fotó: 168 Óra archív

A lecsúszó rétegekhez csatlakozik a devizahitelesek számottevő része. A végtörlesztés a módosabb 15-20 százalék esélye volt, míg a Nemzeti Eszközkezelő öt százaléknak a gondját oldotta meg. Szakértői becslések azt írják, 2009-ben a jelzáloghitelesek 20-25 százaléka veszítette el a lakását, míg egy 2015-ös adatfelvétel szerint 32 százalék küzd megfizethetőségi gondokkal. Idén, amikor pörög a lakáspiac, várhatóan több ezer adós veszíti el otthonát.

– A politikának előbb-utóbb szembe kell néznie a valósággal a lakáspolitikában is – mondja Hegedüs József. Úgy véli, a városi alsó középosztály lecsúszása robbanásveszélyes helyzetet teremthet, hiszen az Orbán-rendszer elleni tiltakozásnak ők adják a tömegbázisát. Igaz, egyes elhagyatott kistelepüléseken még rosszabb a helyzet, az elviselhetetlenség határát súrolja a szegénység.

Misetics Bálint abban bízik, hogy a politikához a munkaerőpiac felől érkezik meg a figyelmeztetés: így vagy úgy ideje megteremteni a közösségi lakásszektort. Az ugyanis, hogy a magyarok döntő többsége saját tulajdonú otthonban él, miközben nincsenek megfizethető bérlakások, fékezi a mobilitást. Egyes régiókban munkanélküliség, másutt munkaerőhiány van, de költözni az sem tud, aki szeretne.

– A lényeg, hogy a közpénzt, amit az állam támogatásként tesz a rendszerbe, ne lehessen magántőkeként kimenekíteni – állítja Hegedüs József. Mindegy, hogy szociális bérlakásba, bérlakásba, önkormányzati vagy szövetkezeti tulajdonba mennek az állami források, kizárólag olyan modelleket kell támogatni, amelyekből mindenki csak azt a pénzt – legfeljebb annak profitját – veheti ki, amit maga tett be.

A Városkutatás Kft. ügyvezetője szerint se szeri, se száma a világszerte kiválóan működő önkormányzati és szövetkezeti modelleknek. Ezek tulajdonosként, lakáskiadóként is tevékenykednek, és gyakran a piaci árak alatt adják ki a lakásokat a rászorulóknak. Jellemző az is, hogy a nagyobb ingatlanfejlesztők a szükséges engedélyeket csak akkor kapják meg, ha az általuk épített lakások húsz százaléka a megfizethető kategóriába tartozik. Franciaországban például számottevő bírságot fizetnek azok az önkormányzatok, amelyek nem gondoskodnak arról, hogy a frissen épült lakások egyötöde a segélyezett rétegekhez kerüljön. E megoldás elkerülhetővé teszi a gettók kialakulását is.

A Városkutatás Kft. néhány éve tanulmányban javasolta szociális bérlakásokat kezelő intézmények létrehozását. Ezek a piac kínálatából bérelnének – a tulajdonosoknak adott megfelelő garanciákkal –, és a lakásokat támogatott áron adnák ki rászorulóknak: a magánbérlakás-piacot állítanák a szociálpolitika szolgálatába. Hegedüs József szerint valójában nincs is más választás, ha valaki ma Magyarországon akar megvalósítani értelmes szociálislakás-politikát.

A szociálpolitikus Misetics Bálint a lakásfenntartás támogatásának országos rendszerét teremtené újra azoknak, akiknek most még van hol lakniuk, de a helyzetük bizonytalan. Azt mondja, már a 2015-ben megszüntetett rendszer sem volt kielégítő, de abból a települési támogatásból, amit helyette vezettek be, kevesebb ember és kisebb összegben részesül, az elosztás pedig igazságtalan. Ráadásul ez alig hozzáférhető a kisebb és hátrányosabb helyzetű településeken, tehát éppen ott, ahol a legnagyobb szükség volna rá. A lakásfenntartási támogatásnak – amely minden jóléti állam lakáspolitikájának kiemelt terepe – a háztartások teherbíró képességével arányosan támogatnia kellene a bérleti díjakat és a rezsiköltségeket, benne a fűtés árát is.

Misetics egy országos adósságkezelési szolgáltatás létrehozása mellett kardoskodik, és fontosnak tartja, hogy sikerüljön megakadályozni a maradék önkormányzati bérlakásállomány pusztulását. Azt mondja, legalább annak elejét kellene venni, hogy az önkormányzatok elkótyavetyéljék a bérlakásvagyont, vagy rokonoknak, barátoknak játsszák ki. E lakásállomány közvagyon, amit jól meghatározott közcélokra kell felhasználni.